一級建築士 つるみーの     家づくりコラム

2020.12.04

家を建てる前に知っておくべきこと

家づくりの相談で多い住宅ローンのつなぎ融資と分割実行

「住宅ローンのお得な返し方って何?」

「家賃とローンの二重払いになると生活がきつい」

そんな悩みや不安の声が多く寄せられます。

おそらく、家づくりのお金を支払うタイミングがわかりにくく、仕組みが色々あるから難しいのかもしれません、

ここで今一度整理しておきましょう。

 

 

家づくりで支払いが発生するタイミング

土地の購入から家づくりを始める方は、以下の5つつの支払いのタイミングがあります。

 

1.土地購入の契約手付金

2.土地購入の決済

3.住宅会社との契約金(着工金)

4.工事の中間金

5.工事の完成金

 

この中で1の契約手付金は多くの場合、自己資金での支払いになります。

目安としては、土地の売買金額の10%。(※法的な決まりが無い)

残りの2~5が、住宅ローンを利用して支払い可能です。

しかし金融機関からすると、担保となる住宅が完成して所有権が借主にある状態でなければ、住宅ローンを貸すことができないという考え方があります。

つまり、5まで支払った後という考え方です。

土地の購入から住宅ローンを利用したい住宅取得希望者と、完成してからでないとローンを貸したくない金融機関。

その矛盾を補うために、「つなぎ融資」「分割実行」という仕組みがあります。

 

担保がいらない「つなぎ融資」

土地購入から住宅ローンを利用したい住宅取得者に対して、住宅ローンとは異なる形でお金を貸し、完成までの期間をつなぐローンが「つなぎ融資」。

一般的に、住宅ローンは担保が必要になります。

つなぎ融資の場合は、担保が必要ありません。

その代わり、金利は住宅ローンよりも高め

また、事務手数料や団体信用生命保険料の支払い、利息の一括払いなどの条件があるため、数十万の諸費用が発生します。

費用負担が多くなりますが、円滑に住宅ローンを利用することがきる。

 

一部を利用する分割実行

「つなぎ融資」の他に、金融機関によっては「分割実行」という方法があります。

住宅ローンの借入金額の全てを実行するのではなく、必要な分だけ少しずつ借りていく形です。

例えば、住宅ローンの総額が4000万円で、そのうち2の土地購入の決済時に1000万円必要だとします。

分割実行により、1000万円だけ住宅ローンを借りて、その分だけ月々返済していく。

そうすることで、費用負担は抑えられます。

また、元本据え置き期間を設けられる場合、支払いは金利のみとなり、さらに費用負担は抑えられる。

石川県や富山県の地銀の場合、分割実行と元本据え置きの制度が準備されている金融機関が多く、この制度を利用する方が多い。

こうすることでアパートの家賃を払いながら、二重払いの費用負担を最小限に抑えられます。

 

住宅ローンを知り、お得に返済計画を

住宅ローンは生涯に何度も利用するものではありません。

また、いくら借りられるかで住宅の予算を決めてはいけません。

借りられる金額と返すことができる金額は異なります。

年収の〇倍といった基準もありますが、一般家庭の場合となるため精度が低い試算です。

正確に把握するには、ライフプランというものを作成するのがオススメ。

イエタッタカウンターでは住宅ローンを始めとした家づくりの情報提供以外にも、ライフプランによる予算の明確化のお手伝いもしています。

家づくりに関するお悩みは、気軽に何でもご相談ください。

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